1、资产评估主讲： 陈海雯电话： 635800QQ： 769877194案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展资产评估案例引入资产评估案例引入2016年，一宗资产总额为年，一宗资产总额为1.5亿元的企业亿元的企业要登陆资本市场，需办理完成如下工作：要登陆资本市场，需办理完成如下工作：1）对企业进行整体评估，确认净值，调整）对企业进行整体评估，确认净值，调整账务；账务；2）土地办理新的土地使用证；）土地办理新的土地使用证；3）房产办理新企业的房产证；房产办理新企业的房产证；4）采矿权作为）采矿权作为投入资产的价格确认；投入资产的价格确认；5）机动车在改制中）机动车在改制中作价入账；作价入账；6）实物资产作价后参加保险。）实物资产作价后参加保险。问题：该项目应由哪些部门进行评估？收费标准如何？案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展办理上述工作，都要进行资产评估，均须在各自的行业主管部门办理备案或核准手续后才能完成，最终的改制由财政部颁发具有注册资产评估师资格的机构出具总报告。虽然按照1991年国务院91号令国有

2、资产评估管理办法规定出具总报告机构可对固定、流动、无形和其它资产进行评估，但由于最后的手续办理须在各自主管的行业部门，就导致不同资格的评估机构重复评估的状况出现。这样，本来该企业按整体资产评估缴付9.5万元费用即可，但实际上企业付费情况如下：土地评估12万，房产评估6万，矿业权评估6万，机动车评估1万，保险资产收费8万，整体资产评估收费9.5万，总计付费42.5万元。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变动的过程中，都有资产评估的身影。资产评估号称是朝阳产业，经过近30余年的发展，应该说，目前这一行业正处于良好的发展机遇期。之所以说是机遇，是因为社会主义市场经济的完善，财产组织方式向产权主体多元、产权转让流畅的混合所有制方向发展，为资产评估行业的发展提供了广阔的空间。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展 1.资产评估产生于市场经济随着社会的进步，市场经济越来越发

3、达，社会分工也越来越细。西方经济学鼻祖亚当斯密早在17世纪就指出，分工导致经济效率的提高，促进社会经济资源的合理流动，从而提高了经济资源配置的效率。由此可见，资产评估业务逐渐从各种经济活动中剥离并发展是一种社会必然和经济必需。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展2.从我国资产评估行业发展的轨迹既可以看出政府强制业务有很多好处，也可以看出过于依赖政府强制性业务负面影响。自1989年资产评估行业产生以来，资产评估业务迅速增长，特别是1992年至1998年增长最快，2000年以后，资产评估业务增速明显减缓。这是因为，上世纪九十年代，我国国有企业资产重组、开始改制上市的比较多，相应的资产评估业务也比较多。2000年以后，国有企业上市节奏放缓，资产评估业务也相应减少。传统业务少了以后，资产评估机构又没能开发足够多的来源于市场的业务，整个行业普遍感到竞争加剧，一些机构迫于生存压力，开始压价竞争。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展3.中国资产评估协会成立于1993年12月。2000年，根据国务院清理整顿经济鉴证

4、类社会中介机构的要求，中国资产评估协会与中国注册会计师协会合并，组成新的中国注册会计师协会。 2004年，为加强和规范资产评估行业管理，经财政部党组研究决定并报国务院同意，中国资产评估协会单独设立。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展4.评估业各自为政，且多头管理，由政府不同部门管理的评估行业涉及：注册资产评估师（珠宝）、注册房地产评估师、土地估价师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、价格鉴证师、矿业权评估师和旧机动车评估师等。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展学习目标学习目标1.掌握资产评估的基本概念、基本要素、分类和特点；掌握资产的概念、分类和特点；理解资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的作用。2.理解资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系，理解资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展任务一任务一 资产评估及其特点资产评估及其特点任务二任务二 价值类型和评估目的价值类型和评估目的任务三任务三 资

5、产评估的假设与原则资产评估的假设与原则任务四任务四 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系项目一项目一 基本理论基本理论案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展任务一资产评估及其特点案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展一、资产评估定义（一）资产评估（P2）资产评估作为一种评价（对资产价值的估算）过程，有以下基本的评估要素：（1）评估主体 （2）评估客体（3）评估依据 （4）评估目的（5）评估原则 （6）评估程序（7）评估价值类型（8）评估方法（9）评估假设 （10）资产评估基准日案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展1.评估主体评估工作的主导者：机构和人员2.评估客体被评估的资产，是评估的具体对象3.评估依据评估工作遵循的法律、法规等依据4.评估目的评估结果的具体用途5.评估原则资产评估的行为规范案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展6.评估程序评估工作的工作顺序7.评估价值类型对评估价值的质的规定8.评估

6、方法资产评估所运用的特定技术9.评估假设评估得以进行的前提条件假设等10.评估基准日资产评估的时间基准案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。 （二）资产(P3)案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展资产资产存在形态不同有形资产无形资产资产构成和是否能综合获利单项资产整体资产资产能否独立存在可确指的资产资产与生产经营过程的关系经营性资产企业会计制度及资产流动性流动资产固定资产长期投资不可确指的资产非经营性资产无形资产案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展（三） 价格和价值这里所说的价格是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付

7、的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。这里说的价值是是一个交换价值的范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。 案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展二、资产评估的种类和特点资产评估种类评估评估复核评估咨询案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展（二）资产评估的特点（P5）市场性公正性专业性咨询性案例介绍案例介绍案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展（一）资产评估功能 评值和评价是资产评估具有的最基本的功效和能力。（二）资产评估的基本作用三、资产评估的功能和作用咨询鉴证管理案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展 任务二价值类型和评估目的案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展 在在某

8、某土土地地拍拍卖卖现现场场，正正对对某某一一宗宗地地进进行行拍拍卖卖，宗宗地地为为三三角角形形，开开发发难难度度较较大大，在在座座开开发发商商均均认认为为根根据据目目前前的的土土地地市市场场情情况况，该该土土地地价价格格最最多为多为50万万/亩，但亩，但A开发商则认为即使是开发商则认为即使是80万万/亩对于亩对于A公司也是值得。公司也是值得。 问问题题：为为何何对对于于A开开发发商商而而言言该该宗宗土土地地有有较较高高的的溢溢价价，原原因因有有可可能能有哪些？同样一宗土地是否在不同价值类型下存在不同的价格呢？有哪些？同样一宗土地是否在不同价值类型下存在不同的价格呢？案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展一、价格与价值 价格 价值 作为资产评估的工作目标就是要判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。例：在市场上销售一张桌子，其材料、人工等费用总计为500元，若利润为成本的20%，该桌子定价600元。问题：如果从资产评估的角度分析，该桌子价值是否为600元？案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展二、

9、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种。（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。（3）从资产业务的性质分：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。（4）以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。 案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值市场价值：是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的会计值。市场价值以外的价值是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值黄金价值评估案例介

10、绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展三、资产评估目的（一）资产评估一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值（不论评估主体和具体用途）。（二）资产评估的特定目的通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的（有特定主体、特定用途）。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展 任务三资产评估的假设与原则案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展一、资产评估假设依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。公开市场假设持续使用假设交易假设清算假设案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展（一）交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。案例介绍案例介绍教学目标教学目标知识讲解知识讲解课堂讨论课堂讨论知识拓展知识拓展（二）公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场

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