1、设计管理制度第一节 总 则第一条为强化设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，有效控制项目成本，确保获得最佳的投资效益，特制订本制度。第二条除非特别指出，本制度中“公司”指“XX地产控股（集团）有限公司”，“总部”指“XX地产控股（集团）有限公司总部”，“成员公司”指“XX地产控股（集团）有限公司下属全资、控股公司”，“区域公司”指“XX地产控股（集团）有限公司区域公司，目前共分为四大区域公司”，“项目公司”指“XX地产控股（集团）有限公司项目公司”。第三条设计管理应从公司利益出发，结合市场需求，努力提高设计品位，控制成本，并做到布局合理，功能完善，技术创新，节能省地，安全美观，提升技术核心竞争力。第二节 设计计划第四条设计计划是项目总体开发计划的一部分，由技术管理部根据项目主要开发节点制订设计总体计划，成员公司工程技术部根据总体计划及公司年度、月度计划总体安排下制定各项目的设计专项计划，设计计划应全面、合理。设计计划应充分考虑公司内部设计审查、调整、修改、深化和与项目营销进度、工程进度、开发报建审批进度匹配等因素。设计计划的审批流程参看经营计划管理制度。第五条如设计计划确定后有调整

2、、变更，设计部门应按实际情况及时调整设计计划，列明原因报相关领导批准，并通知成员公司相关部门、总部营销管理部、战略发展部、合约采购部、计划财务部等相关部门。第三节 委托设计第六条项目有关的设计委托（除市政管网配套设计外），由采购人员、设计人员及成本人员等负责或参与。第七条设计单位的选择（除市政管网配套设计外）：(一)设计单位选择的具体过程参看招标管理制度有关规定及授权文件相关流程；(二)对需要通过招标选择设计单位的，由总部技术管理部或成员公司工程技术部对设计控制要点提出明确要求，主要要点包括设计费支付方式、设计范围、违约责任的界定及处理方法、现场配合服务范围的具体事项、设计成果的权属、设计变更的责权、收费、设计质量保险、设计单位需提交的文件资料（包括图纸、计算书和其他相关资料）等事项，以上事项需列入招标文件。(三)包括管道煤气、高配电房，其他的水、热力等配套设计除垄断企业干预外，原则上由负责施工图设计的建筑设计院承担，在进行设计招标时，应注明此类事项。第八条其他需要政府部门或单位进行的市政管网配套设计由成员公司前期开发人员根据各地区具体规定进行设计委托，相关部门提供支持，其中小市政部分

3、设计完成需由施工图设计单位合并进施工图。第九条设计单位确定，设计合同签订后，须对设计单位提供设计委托书，建筑概念、方案设计阶段设计委托书由总部技术管理部负责经办和跟进相应的审批流程，审批流程参看授权文件；建筑扩初、施工图设计任务书，由成员公司工程技术部负责经办和跟进相应的审批流程，审批流程参看授权文件；景观、室内方案等设计任务书，由成员公司工程技术部经办和跟进相应的审批流程，审批流程参看授权文件。第十条方案设计委托书根据营销策划方案的原则，提出具体的设计要求，应包括以下主要内容：(一)项目基本情况；(二)规划设计要求：包括项目整体开发计划、项目概念、道路系统、建筑布局及构造、项目环境要求、配套设施设计要求、规划指标要求、日照分析、景观概念等；(三)设计周期要求：明确成果提交时间；(四)成果设计要求：设计单位需提交的相关材料达到扩初设计的深度。第十一条施工图设计委托书应该包括以下基本信息：(一)项目基本情况；(二)是否需要进行初步设计，如需要初步设计，需提出初步设计成果要求；(三)设计专业要求：主要包括以下第三款至第六款相关内容。建筑专业信息，包括总平面规划设计、各层平面、立面、剖面、主

4、要功能要求、各层层高、屋面形式、建筑内外装饰、外立面材料及公共部位建筑装饰装修要求等；(四)结构信息，包括工程地质勘探资料、相邻建筑物基础资料（包括基础形式、埋置深度、基础宽度等）、建筑场地内是否有隐蔽物、场地其他情况、基础上部结构要求等内容；(五)消防、给排水、暖通空调和电气、市政管线接口及埋设方式等相关信息；(六)地下室人防等级及要求；(七)限额设计条件，例如钢含量、重要构件混凝土强度等与工程造价相关的指标；(八)设计周期要求，明确成果提交时间；(九)成果设计要求，设计单位需提交的相关材料的具体规范（包括图纸、计算书以及相关文件的具体规范）。第十二条专业配套设计委托书主要内容应包括：(一)项目基本情况；(二)各专业配套设计的具体范围；(三)相关的限额设计条件；(四)设计周期要求，明确成果提交时间；(五)成果设计要求，设计单位需提交的相关材料的具体规范（包括图纸、计算书以及相关文件的具体规范）。第十三条市政配套管网设计委托书应包括：(一)项目基本情况；(二)市政管网设计的具体范围；(三)相关的限额设计条件；(四)设计周期要求，明确成果提交时间；(五)设计成果要求，设计单位需提交的相关

5、材料的具体规范（包括图纸、计算书以及相关文件的具体规范）。第十四条多家设计单位协调工作：(一)方案设计与施工图设计如果选用两家设计单位的，设计委托一般应同时进行，因时间紧急，先行选定方案设计单位的，在方案设计结束前应选定施工图设计单位；(二)总部技术管理部和成员公司工程技术部须做好沟通工作，明确两个设计单位之间的合作方式，一般应在项目当地选择施工图设计单位作为设计总承包单位，在方案设计过程中，应组织总承包设计单位相关人员参与评审方案设计初步成果，并明确方案设计深度是否达到开展初步设计或施工图设计要求并提供相关专业意见，由方案设计单位根据意见组织进行深化和修改；(三)施工图设计过程中如果需要对方案设计进行调整修改，由施工图设计单位提出相应具体意见，成员公司工程技术部组织方案设计单位进行修改；(四)方案及施工图需统一以总承包设计单位的图签出图，签订施工图设计合同时需明确此项内容；(五)成员公司工程技术部应协调好专业配套设计单位、市政管网配套设计单位与施工图设计单位之间沟通和配合，专业配套设计及市政管网配套设计设计完成后，工程技术部应及时将设计成果提交施工图设计单位，以便对施工图进行相应补充

6、。第四节 方案设计管理第十五条总部技术管理部负责方案设计管理工作。具体设计工作由设计单位按照合同进行。总部技术管理部需做好相关的监控工作，并在设计过程中与设计单位充分、及时地沟通交流。第十六条方案设计过程：(一)在方案设计过程中，总部技术管理部需注意与设计单位进行及时、充分的沟通并对其设计过程与内容进行监控；(二)总部技术管理部在设计单位提交方案设计初稿（白图）后，组织内部相关部门及外部专家对方案设计进行内审及设计优化。内审和优化工作一般可以同时进行，方案比较复杂时可以分开进行；(三)内审及优化方案通过之后总部成本管理部对设计院提交的方案估算（适用于设计委托书中需要设计院提供估算）进行审核；(四)方案设计通过估算审核之后，总部技术管理部负责或经办，组织相关部门、成员公司工程技术部会签，并进行相应的审批流程，具体参看授权文件；(五)方案设计在审批通过后，由成员公司前期开发专员提交相关政府部门审批。(六)如上述任何一个步骤中方案设计初稿没有通过审核（批），由设计单位按照相关意见重新设计后再次提交（按照本条第一款到第二款执行）。第十七条方案设计过程中，总部技术管理部应该重点监控如下内容：(一

7、)总体方案的审核：重点审核设计依据、设计规模、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足质量目标和水平等内容，还应关注本项目对周围地块及周围地块对本项目的日照、交通等影响；(二)户型方案的审核：控股总部召集专家顾问，组织管理部门进行专题评审；(三)建筑设计方案的审核：重点审核包括总平面布置、空间布置、立面效果、室内装饰、门窗、幕墙布置、采光环境、消防、人防、环境工程等内容。第十八条方案设计内审着重把握方案有无不符合设计委托书、有无错漏之处。内审参加人员可以是总部内部各部门相关人员，也可以根据实际需要邀请外部专家参加。第十九条设计优化需广开思路，在条件允许的情况下，可以让几位不同背景的建筑师、专家审视评判。优化的主要内容包括：(一)规划设计优化的重点是路网和建筑相互关系的精细调整，须注意将人、车、景观、建筑通盘考虑，从人性化、实用化的观点出发去调整环境设计；(二)房型设计优化的重点是市场需求的把握，突显人性化，从客户角度出发考虑每户的面积和功能，为不同的客户群体提供多样化的房型，从人体工

8、程学角度精心调整房间的布置和采光通风条件，在保证结构要求的前提下增大可使用面积；(三)立面造型设计优化的重点在于楼盘的个性化、特色化，有所创新，协调现有环境和新建建筑，从美观、节能、牢固可靠三方面考虑层顶、外观造型、非功能性装饰、附属构件、阳台、空调机安装、外墙装饰等内容。第二十条经过内审及优化后的方案设计需达到以下要求：(一)方案设计符合项目核准设计条件及控规、当地规划部门制订的相关技术设计要求及国家相关技术规范要求，具体内容有：满足建筑退红线、建筑用地红线要求，建设用地范围内建筑间距满足项目所在地地方规划标准与准则的要求；建筑容积率：建筑容积率各项功能面积分配比例，为方便设计、计算可适当调整；建筑覆盖率，建筑高度、层数，停车位数量，除特殊要求的地段和项目外，可根据具体情况适当调整，范围控制在10%以内；(二)方案设计符合勘测规划设计条件或土地使用权出让合同书要求；(三)方案设计符合国家工程建设强制性规定；(四)方案设计符合项目所在地地方规划标准与准则要求；(五)建筑方案的建筑造型与立意构思基本满足城市设计的要求；(六)如建筑方案设计为招标的，方案设计基本符合方案设计招标文件有关要求

9、；(七)方案设计应满足规定的设计深度要求；(八)方案设计依据有关规范、规程和技术规定具有充分的合理性；(九)建设场地环境设计符合项目所在地地方建设场地环境设计标准与准则规定。第五节 初步设计管理第二十一条所有大型项目工程，如各类大中型公建（大型商业设施、写字楼、酒店等），必须进行初步设计，住宅按照国家、地方有关规范、规定以及集团认为有必要时进行初步设计，初步设计深度应符合国家规定设计文件编制深度。项目住宅设计时如国家及地方未规定必须进行初步设计，技术管理部需根据实际情况做出是否进行初步设计建议，向分管副总裁提交情况说明，由分管副总裁进行审批，成员公司工程技术部根据审批意见组织进行初步设计或直接进入施工图设计阶段。第二十二条初步设计过程的管理：(一)在初步设计过程中，成员公司工程技术部需注意与设计单位进行及时、充分的沟通并对其设计过程与内容进行监控；(二)设计单位的初步设计完成后，提交达到设计深度的初步设计成果并同时提交设计概算，由成员公司造价合同部组织专业人员进行审核；(三)概算审核通过后，成员公司工程技术部负责或经办，组织相关部门会签，并进行相应的审批流程，流程参看授权文件；(四)初步设计经审批通过后，国家及地方规定需要进行初步设计审查的，由成员公司前期开发人员进行报建工作，工程技术部需作好配合工作；(五)如果审核或者审批没有通过，则由工程技术部反馈审核审批意见给设计单位根据相应意见进行进一步修改，并再次提交进行审批，按照本条第一款到第三款执行。第二十三条初步设计阶段对设计图纸的审核侧重于设计的深度是否符合国家规范规定，采用的技术方案是否符合总体与专业设计方案的要求，详见第二十四条到二十八条。第二十四条建筑专业应作如下监控：(一)本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系；(二) 本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相互关系是否吻合、协调；(三) 所示

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